Недвижимость в Дубае - сложный продукт. Как выбрать объект и какие параметры рынка нужно учитывать

Недвижимость в Дубае это просто

Поначалу мне казалось, что недвижимость в Дубае это очень просто: выбираешь район, застройщика, конкретный объект, определенную квартиру в нём и всё, сделка совершена. Всего то нужно изучить десяток основных застройщиков и ещё десяток районов, в которых они активно строят. Но оказалось, что этого недостаточно и сейчас расскажу почему...

Большинство моих клиентов - инвесторы. Они не выбирают недвижимость для себя, поэтому часто виды и количество amenities им до фени. Их интересуют инвестиционные параметры объекта и в первую очередь сколько они получат дохода и какие при этом будут нести риски. Какова вероятность, что объект не будет достроен или задержится? Насколько он будет конкурентен среди другой недвижимости на рынке в течение всего строительства и после? Как быстро удастся его продать и удастся ли заработать на этом либо как быстро и выгодно можно будет сдать его в аренду? Здесь уже нужно знать историю застройщика, понимать состояние рынка в каждый момент времени, учитывать сезонность и много других параметров.

Рентная доходность

Рентная доходность объектов считается довольно просто: стоимость годовой аренды квартиры поделить на цену её покупки. Например, 100тыс. аренды поделить на 1млн. стоимость - получается ровно 10%. В рекламных объявлениях часто бравируют именно такими цифрами - доходность 10% годовых и более. Однако, стоит понимать, что это "грязными" и здесь не учтены налоги и комиссии при покупке недвижимости, а также сервис чардж, который платит владелец независимо от того, сам живёт в квартире или сдает её.
При покупке квартиры за миллион требуется оплатить 4% сбор DLD, 2% комиссию агента и сумму около 5000 дирхам за регистрацию собственности. Получается около 65тыс.дирхам. Делим 100тыс. на 1,065млн. Доходность уже снижается до 9,4%
Далее ему нужно сдать эту квартиру и даже если на рынке есть объявления за 100тыс., совсем не факт, что ему удастся заключить контракт на этих условиях. Изучение истории арендных контрактов по выбранному району и объекту обычно показывает, что новые контракты заключаются на 75-80тыс. дирхам в год, а старые продлеваются и вовсе по 65-70тыс. Чтобы быстро сдать квартиру, нужно выставить её по рыночной цене и при этом использовать бустеры объявлений, чтобы их увидело больше потенциальных арендаторов. Доступ к публикации объявлений есть только у агентств недвижимости, поэтому придется обращаться в агентство. Комиссию при аренде платит жилец, но если владелец хочет переложить все вопросы управления своим объектом на агентство, то из арендного платежа нужно будет высчитать ещё и его комиссию.

Допустим, объявление выставлено за 80тыс, арендатор нашелся в течение месяца и после непродолжительного торга договор заключён на 75тыс. в год (поверьте, это хороший исход, так как бывает квартира стоит в ожидании жильца по полгода, какую бы вы цену ни поставили...)
Не забываем про сервис чардж. Он считается в зависимости от площади квартиры и для объекта стоимостью миллион дирхам может составлять от 10 до 20тыс. Давайте возьмём среднее - 15тыс.дирхам в год. Вода и свет перекладываются на арендатора, но стоит помнить, что владелец обязан внести депозит в коммунальную службу размером 2000 дирхам. Он, безусловно, возвратный, но это когда ещё будет...
И считаем, что управлением объектом будет заниматься агентство, которое берет свои 5% (но не менее 5000 дирхам) в год за решение любых вопросов с арендатором - счета, договора, мелкие ремонты и т.д.
В итоге владелец получает на руки совсем не 100тыс., а жалкие 53000 дирхам. Делим их на 1,065 миллиона и едва наскребаем 5% годовых. Это и есть реальная рентная доходность в Дубае, на которую можно рассчитывать.
Причём, вопреки ожиданиям, более высокая рентная доходность совсем не у люксовых апартаментов с видом на море. Там наоборот, ещё меньше. Высокая доходность у бюджетных объектов, которые можно купить по бросовым ценам, сделать небольшой ремонт и сдавать по низким, но всё же рыночным ценам. Почему же большинство выбирает дорогую недвижимость?..

Прирост стоимости

...потому что она растет в цене. Но опять же, не в два раза за год, как сладко поют менеджеры Дамака или ещё какого массового застройщика, а примерно на 30% в пятилетку. Прогноз роста стоимости - сложное и неблагодарное дело, так как в итоге сводится к гаданию на нефтяной гуще. Но если копнуть этот вопрос основательно, то здесь две группы факторов: локальные и глобальные.

Локальные факторы изменения стоимости:

- состояние дома
Недвижимость в Дубае довольно быстро изнашивается. Особенно в бюджетных проектах, тем более если её постоянно сдают в аренду. Не секрет, что арендатор с меньшим уважением относится к снимаемой квартире, чем её владелец. Если дому больше десяти лет, то в нем уже накапливаются дефекты: общие помещения не выглядят такими свежими, как раньше, в квартире могут уже быть косяки с коммуникациями, сантехника, плитка, окна.. всё проходит период полураспада. Длительность его в какой-то мере зависит от категории жилья и от того, как работает управляющая компания. Но даже если за домом отлично ухаживали, спустя 10 лет он может просто морально устаревать и потому терять стоимость. Поэтому выбирая недвижимость стоит отдавать предпочтение инновационным проектам, которые стремятся опередить своё время...

- район
Важно и в каком районе находится недвижимость. Если это уже существующий район с развитой инфраструктурой - это один разговор. Если же вы выбираете объект в "перспективном" районе, где пока только пустыня и дороги, то будущее его неоднозначно. Зависит от того, относится ли он к зонам приоритетного развития, есть ли у него мастер план застройки и сколько ещё девелоперов занимаются им. Например, Dubai Creek Harbour застаивается только девелопером Emaar и относится к таким зонам.

- ближайшие стройки
В активно развивающемся районе у вас из окна всегда видно строительный кран. Если его пока нет, есть вероятность, что он появится через год и тем самым снизит привлекательность вашего объекта. Если район застраивается одной компанией, то это делается фазами и обычно вокруг вашего дома всё застраивается сразу, а следующая фаза запускается ещё до завершения вашей. В итоге через пару лет это будет полноценный завершенный район, а стройка сместится на его край. Если же район застраивается хаотично, разными компаниями, как например JVC или Arjan, то сложно даже предположить когда на соседнем с вами пустыре начнут строительство нового небоскрёба, закрывающего и так небогатые виды, и дойдет ли он до своего финиша или останется недостроем на десяток лет, понижая стоимость всей недвижимости в округе

- транспорт
Транспортная доступность тоже немаловажный фактор. Есть план развития транспортной сети Дубая и примерные даты введения в строй той или иной линии, будь то метро, железная дорога или подвесная дорога. Купить недвижимость в локации, где через пару лет откроется станция метро - очень грамотная инвестиция в Дубае. Несмотря на то, что большинство жителей перемещается на автомобилях и такси, метро тоже очень востребовано и сдать квартиру у метро можно быстрее и дороже, чем где-то в глубине спального района

- инфраструктура
Среди доступной инфраструктуры стоит обращать внимание на достопримечательности и моллы, школы и институты, больницы и клиники. Там, где инфраструктура доступна и продолжает развиваться, цена недвижимости растет. В местах с бедной инфраструктурой она в лучшем случае стоит на месте. Хороший пример - Discovery Gardens. Район с приятной малоэтажной застройкой, рядом с метро, но при этом не имеющий ничего мало-мальски интересного внутри. Даже магазинов нет! Поэтому недвижимость здесь уже который год стагнирует и теряет цену, тогда как буквально через дорогу, в Al Furjan, фиксируется стабильный рост.

Глобальные факторы:

- мировой кризис
В самих эмиратах нет кризисов и политической нестабильности, но будучи зависима от потока инвестиций извне, страна остро реагирует на мировые кризисы. Когда в мире лопаются банки и обесцениваются национальные валюты, поток инвестиций снижается и это влияет на стоимость недвижимости. Если некому покупать, то рынок в упадке. С другой стороны, нестабильность или потрясения на локальных рынках соседних стран обычно приводит к повышению спроса в эмиратах. Яркий тому пример - начало войны России с Украиной. В эмираты вывезли многомиллиардные капиталы инвесторы и с одной и с другой стороны, что привело к резкому росту объема строительства и цен. Даже спустя два года сохраняется положительная динамика на рынке недвижимости, что порождает завышенные ожидания, но в перспективе десяти лет рынок должен вернуться к своему стандартному состоянию: рост будет продолжаться, но в рамках средних показателей в районе 7% в год

- цены на нефть
Так как эмираты - один из крупнейших поставщиков нефти и газа в мире, цены на нефть значительно влияют на самочувствие локальной экономики. И пусть в Дубае процент нефтедобычи в ВВП совсем незначительный (менее 5%), всё равно влияние сохраняется - столица на 50% обеспечена именно благодаря нефти. Поэтому снижается цена на нефть - строительство замирает, повышается - строительство переживает активную фазу, появляются новые амбициозные проекты, растет стоимость квадратного метра.

- туристическая активность
Если кратко, то много туристов - это хорошо и ведёт к росту аренды, что тянет за собой и рост стоимости объекта. В обычные годы Дубай посещает 26 миллионов туристов в год и "дневное население" составляет в среднем 5,6 млн. человек, что на два миллиона больше, чем постоянное. То есть каждый день нужно примерно миллион гостиничных номеров и квартир чтобы разложить всю эту ораву новоприбывших. Отельный фонд огромный, но он всё равно не справляется с задачей, поэтому сюда подключается частный сектор, сдающий квартиры на базе Holiday Home (дом на выходные). В планах правительства Дубая увеличить показатель дневного населения до 7,6 миллионов к 2040 году, а значит потребность в Holiday home будет расти. Очевидно, что в условиях дефицита, который неизбежен, будет расти и стоимость

Ликвидность недвижимости

Не последний параметр, который интересует инвестора, - ликвидность приобретенного им объекта недвижимости. Как быстро и за какие деньги он сможет продать свою собственность через пять лет, когда решит изменить направление или состав инвестиций. Если квартира высоколиквидная, то достаточно выложить объявление, чтобы уже на следующий день стояла очередь из желающих на просмотр. Низкая ликвидность - и квартира может стоять на продаже месяцы и даже годы! Безусловно, это зависит от затребованной им цены, но также и от массы других факторов. Многие из них я описал выше. Но нового покупателя может интересовать совсем другое. Например, какие соседи живут на площадке, как работает охрана здания, разрешается ли проживание с животными и т.д.

Гарантированная доходность

Некоторые застройщики предлагают гарантированную доходность по своим объектам. То есть они сами берут купленную вами квартиру в управление, сдают её как им заблагорассудится, а вам выплачивают фиксированную сумму ежегодно. На рынке есть предложения с гарантированной доходностью 6%, 8% и даже 10%, при этом застройщик может также давать льготный период на оплату сервис чарджа, что делает это предложение совершенно невероятным. В чем же подвох? Конечно, он есть и не один... С чего бы начать?
Во-первых, стоимость такой недвижимости изначально завышена относительно рынка и вы изначально переплачиваете тот самый гарантированный доход, а застройщик просто понемногу его вам возвращает. Чаще всего у вас есть выбор - воспользоваться рассрочкой от застройщика либо заплатить сразу всю сумму и на это получить гарантированную доходность. Они заинтересованы в привлечении большего объема средств на стадии строительства, чтобы не пользоваться заёмными.
Во-вторых, вы подписываете определенный контракт с кучей мелкого шрифта. Там может быть указано, что гарантированная доходность 8% платится не со всей цены объекта, а с некой минимальной стоимости, прописанной в кадастре и отличающейся от рыночной. Бывает, что выход из этого контракта невозможен до его истечения или возможен только со штрафом. Бывает, что ставка доходности зависит от каких-то рыночных параметров и через год может быть пересмотрена, а значит будет пересмотрена и скорее всего снижена. Ну, и дополнительные платежи никто не отменял - сбор за управление объектом, сервис чардж и что нибудь ещё кладется на плечи владельца едва он подпишет сомнительного вида контракт. Изменить контакт невозможно, какой есть, такой и придется подписывать.

Контакты специалиста по недвижимости

Мигель Стевский (Miguel Stevsky) - эксперт по жилой и коммерческой недвижимости в Дубае

тел. +971508234365  |  Whatsapp  |  Вконтакте  |  Телеграм